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曹建海中国楼市再入暴涨暴跌通道

发布时间:2019-08-16 20:06:44

  多种事实表明,2009年 月以来的房地产市场,已经重复了2007年的上涨走势,由于历史难得重现,投机客更为疯狂,楼市火爆的势头正在超越2007年。那么,历史还会重演吗?

  为了控制节奏,中国政府必然实行“慢刹车”政策,大规模信贷特别是违规信贷将会受到较大限制,资产市场上涨的局面将会得到控制。

  反过来,如果中央政府认为经济增长没有实现预期目标,在2009年年初制定的货币政策目标上限基础上进一步放松投放,则今年房价的上涨难以遏制,房价将在2010年 -4月掉头向下。

  中国楼市目前再次步入大幅度上涨的狂飙时期。统计显示,北京6月在售楼盘,近50个楼盘目前售价为其历史,多数楼盘从2009年一季度到6月份的涨幅超过20%。与其同时,土地市场正在迅速升温,招拍挂市场面临较为激烈的竞争,开发商拼命去拿地,出现了比2007年更疯狂的泡沫。

  宽松信贷催生房价暴涨

  在所有的救市政策中,信贷政策无疑是重要的。本次救市的政策有税收政策、信贷政策,也有地方政府实施的“购房退个税”、“住房入户”等公共政策。但是,真正促成本次楼市短暂回暖的,重要的仍是信贷政策。

  今年以来,新增信贷涨势迅猛,月份,新增信贷已达到5.8 万亿元,预计上半年新增贷款可能超过6.5万亿。种种迹象表明,资金大规模流向房地产市场的证据是非常明显的,不仅表现为房地产商通过虚张声势的销售引诱更多消费者进入,而且为数众多的工商业资本和信贷资金通过高息借贷等方式进入房地产业,更重要的是中央银行和银监会鼓励扩大消费信贷的政策,从根本上解决了困扰整个房地产业的资金链问题。

  在宽松货币政策环境下,为了实现扩大内需“保增长”的目标,央行和银监会于2009年 月18日联合下发了《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》,提出鼓励发展消费信贷,做大做好消费信贷市场。集中推进汽车、住房、家电、教育、旅游等与民生密切相关的产业的信贷消费。支持有条件的地方试点设立消费金融公司;落实好房地产信贷政策,支持房地产市场平稳健康发展。积极支持符合贷款条件的廉租住房、经济适用住房等保障性住房建设项目。支持资信条件较好的房地产企业发行企业债券和开展房地产投资信托基金试点,拓宽房地产企业融资渠道。加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度,鼓励普通商品住房消费。

  央行上海总部近日发布的数据显示,5月份上海的中资银行个人住房贷款增加78.7亿元,创近4年来的单月增量新高,同比多增6.6亿元,环比较上月多增44.8亿元。其中新建房贷款增加45.7亿元,二手房贷款增加 亿元。根据多个城市发布的信息,伴随着 月以来住房贷款的逐月大幅度增加,住房贷款已经成为多家商业银行的支柱业务。

  这样的政策自然极大地提振了投资者对于房地产业的信心。进入今年4月以来,股市中地产股和银行股轮番互动,房地产股成为本轮股市行情的“领军人物”。从信贷紧缩时期的“假按揭”,到小阳春时期的销售数据造假、退房潮,再到5、6月份投机客的大量进入,房地产市场终于实现了中央和地方政府期待已久的“反转”走势,再次走向上升轨道。不过,在房屋供给过剩、居民收入增长有限和经济长期看空的大背景下,房地产价格上升的趋势,注定是不能持续的,大涨之后必有暴跌,这是不以任何人的意志为转移的。

  通胀预期下购房能保值吗?

  在大规模信贷投放的同时,资金大量进入了股市和严重缺乏资金的房地产市场,带动资产市场价格急速上涨。中金统计显示,截止到今年6月25日,深证成指和上证综指的动态市盈率分别为26.2倍和21.1倍,位居世界前列;而房市在价格调整极不充分的情况下再次涨价,基本上堵死了普通消费者购买住房扩大消费的通道,而迅速沦为投机者的天堂。从上面的分析可以基本判断,由于脱离实体经济和居民家庭实际支付水平,中国的股市、房市必将在有限期的炒作之后掉头向下,而大量资金可能疯狂涌入生产资料和消费资料投机,带动实物产品价格的飙升,引发恶性通货膨胀。通货膨胀必然重创正处于衰退周期的国内实体经济,也必然迫使经济陷入长期滞胀甚至金融危机和经济危机,这是不以人的意志为转移的必然规律。

  那么,在强烈的通货膨胀预期下,房地产是不是居民理财投资、规避风险的呢?我认为不是!原因在于,现有大中城市房价超过真实造价近10倍而透支未来上涨空间,投资住房已没有任何价值。以货币供给增长来衡量,2009年我国广义货币供给M2预计为55.2万亿元,约为200 年的M222.1万亿元的2.5倍,而目前大中城市商品房价格约为200 年水平的 -5倍。即使在房屋总供给量6年不变的情况,房价上涨速度已远超过了货币投放增长速度,已经失去了上涨空间;从人均住房面积看,200 年我国城镇人均2 .7平方米,2009年将超过 0平方米,这是在快速城市化过程中的人均房屋面积增加。如果考虑到2亿左右的暂居在城市的农民工无力参与现有的住房市场,则现有庞大的住房存量,仍然控制在原有收入较高的城市居民手中;从供求关系看,由于房价过高,我国城镇住房过剩已经非常严重,初步估计全国至少有10%的城镇房屋处于空置状态,这种局面决定了未来房价将长期在实际物价水平之下运行,根本不具有保值功能。

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